מיסוי מקרקעין - כל מה שחשוב לדעת בעת מכירה או קנייה של נדל"ן

שוק הנדל"ן בישראל נחשב בין השווקים המורכבים ביותר בכל הנוגע למיסוי וזאת בשל פוטנציאל הרווחים העצום הגלום בו למי שעוסקים במסחר בנדל"ן לצרכי רווחיות, ויחד עם זאת ההכרה של המדינה בצורך הבסיסי של האזרחים בקורת גג.
חוק מיסוי מקרקעין נחקק בשנת 1963 אולם מאז היה נתון לשינויים רבים והתאמות בהתאם לסדרי העדיפויות של הממשל והתאמה למדיניות הכלכלית. החוק מתייחס לחובות הבירוקרטיים ולחובות המיסוי של המוכר ושל הקונה נכס מקרקעין, העברת הזכויות ומשמעותן ואופי ההחזקה במקרקעין בישראל (בעלות, חכירה, השכרה).
מכירת מקרקעין בישראל מוכרת בכל עסקה בה הועברו הזכויות על הנכס, בתמורה או ללא תמורה. משמעות הדבר היא כי עשוי לחול מס מקרקעין גם על נכס שהתקבל במתנה או בירושה ללא תרומה. יחד עם זאת החוק מזהה מקרים בהם העברת הזכויות נעשתה מכורח הנסיבות ולא במטרה לקיים עסקת סחר דוגמת העברת זכויות על דירה במסגרת הסכם גירושין, הוצאת הדירה לידי כונס נכסים וסיטואציות נוספות, ומעניק פטור מחבות מס מקרקעין במקרים אלה.
מס מקרקעין מתחלק לשני מיסים מוכרים:
  1. מס רכישה
  2. מס שבח
מס רכישה חל על רוכש נכס נדל"ן בישראל, כאשר המס מבדיל בין דירת מגורים לנכסים בעלי אופי אחר ומחושב הן על פי אופי הנכס והן על פי עלותו. קיימים תנאים לקבלת פטור ממס רכישה ביניהם לרוכשים דירת מגורים יחידה, לרוכשים דירה במסגרת מכירת הדירה הישנה לצורך שיפור דיור, הנחה במיסוי לנכים, נכי צה"ל, נפגעי פעולות איבה, ניצולי שואה, משפחות עם ילדים בעלי לקויות. על מנת לזכות בפטור או בהנחה (שניתנת באופן מדורג ועשויה להגיע לדרגת פטור מלא) חשוב להיוועץ עם משרד עו"ד מיסים ללמוד היטב את הזכאות ולהגיש את הטפסים האמורים במועדם.
מס שבח חל על רוכש הדירה בגין רווח שנוצר בעבור הדירה, ממחיר קנייתה ועד מחיר המכירה, וזאת בזכות פעולות שדרוג ושיפור של הדירה או הנכס. מס שבח חל על החלק המהווה את הרווחיות בעסקה. מס שבח מחושב באמצעות השיטה הלינארית והיקפו עומד על 25% מן הערך הרווחי של העסקה (ולא ממחיר הדירה). גם ממס שבח ניתן לזכות לפטור בתנאים מסוימים, כאשר לזמן האחזקה בדירה יש משמעות לצד פרמטרים נוספים.
תכנון נכון של מס בתחום המקרקעין עשוי להיות בעל השפעה כלכלית גדולה על העסקה כולה ועל כיסו של המוכר ו/או הקונה. ככלל, לא מומלץ לצאת לעסקאות נדל"ן ללא ליווי וייעוץ מקצועי של עורך דין מומחה. רבים מאמינים כי שירותי עורך דין נדרשים לאחר העמדת הנכס למכירה, התקשרות עם הלקוח הפוטנציאלי ובעת ניסוח ועריכה של חוזה מכר. ליווי מקצועי של עורך דין כבר בשלבים המוקדמים, עם ההחלטה על מכירת הנכס ופרסומו, תסייע בתכנון נכון של העסקה ובמיצוי כל הזכויות להקלות ועד לרמת פטור ממס.
>> קראו כאן בהרחבה בנושאי מיסוי מקרקעין, היטל השבחה, מס שבח ורכישה.
תפריט דף הבית טלפוןwazeפייסבוק