מקרקעין ונדל"ן

במה עוסק עורך דין מקרקעין?

עורך דין מקרקעין מטפל בכל נושא הטיפול בסוגי המקרקעין השונים, מכירה, קניה, רישום ועריכת חוזים.
חלקם של הסכמי המכר הם הסכמים רגולריים, אדם מוכר דירה, בית או נכס מסחרי ואדם אחר קונה אותו, הנכס רשום כחוק ולכן נמכר על פי העלות שנקבעה בין הצדדים.


עורך הדין, מכין את הסכם המכר או הרכישה על פי ההתנהלות שסוכמה בין המוכר לקונה, מפרט את המיקום מדויק של הנכס, פרטי המוכר והקונה, שווי המכירה ואופן פריסת מלוא התשלום. הנוסח הסופי של החוזה מוסכם בין עורכי הדין של שני הצדדים ומוגש לחתימה. בתום עסקת המכר, מטפלים עורכי הדין גם בתשלום ההיטלים והמיסים של כל אחד מהצדדים ובשינוי הרישום בספרי לשכת המקרקעין. מחיקת הבעלים הקודמים ורישום הבעלים החדשים והמשכנתא במידת הצורך.
תוך כדי תהליך המשא ומתן על הנכס, צצות לעתים בעיות שונות המצריכות בדיקות מעמיקות של עורך הדין, כמו לדוגמה אם יש בעיה בנסח הטאבו, רישום של שעבודים, עיקולים וכו' . בתום בחינת כל הנתונים ימליץ עורך הדין למקרקעין ללקוח שלו אם להמשיך במשא ובמתן, או לסגת מסגירת העסקה לאור הגילויים שיכולים ליצור בעיות מורכבות וסבוכות בהמשך הדרך.
עורך דין מקרקעין מתמחה בעריכת הסכמים למכירת קרקעות חקלאיות וקרקעות המיועדות לבנייה, וטיפול בכל הקשור לרישום המידע בלשכת המקרקעין ובמנהל מקרקעי ישראל.
גורמים המחזיקים יחד בקרקע בחלקים שווים או שונים, מוכרים את הקרקע ליזם המתעתד לבנות עליו בניין למגורים. בעסקאות קומבינציה מורכבות אלה, נקבע מראש אילו נכסים יקבל כל אחד מבעלי הקרקע לאחר הקמתו של הבניין החדש. עורך הדין יכין את ההסכמים המתאימים אישית לכל אחד מבעלי הקרקע או ליזם.
ליווי של פרויקט תמ"א 38 מהצד של הקבלן שזכה בפרויקט וחותם על הסכמים עם כל אחד מהדיירים על אופן התנהלות הפרויקט ועל תוספות הבנייה בכל אחת מהדירות. או ליווי של הדיירים העומדים לחתום הסכמים עם קבלן ומעוניינים להגן על רכושם ועל כספם כך שלא ייווצר מצב שהקבלן לא יסיים את המיזם מסיבה כזאת או אחרת.
עורך דין מקרקעין המלווה רוכש של דירה חדשה מקבלן, דואג שהלקוח שלו יקבל את מלוא הערבויות הבנקאיות מהקבלן על פי תנאי החוזה, פוליסת ביטוח תקפה וכל ערובה אחרת להבטחת כספו של הרוכש עד קבלת הנכס בתום הפרויקט.
ייעוץ ולווי קבוצת דיירים המחליטה להצטרף למיזם פינוי ובינוי הכולל פינוי כל המבנים, הריסתם וקבלת דירות במבנים החדשים שיוקמו, או ליווי היזם בפרויקט מסוג זה.
רישום בתים משותפים תוך שיוך הדירות לכל אחד מבעליהם ושיוך השטחים המשותפים לכלל הדיירים.
תפקיד מהותי בכל העסקאות הללו הוא לבדוק כל נושא חשוד מכל היבטיו וכך לא ייפול הלקוח לעסקת מרמה או עוקץ שתסבך אותו ותנשל אותו מכספו.
 
 
 
 
 

דברים שחשוב לדעת לפני רכישת קרקע לבנייה

אדם המעוניין לרכוש קרקע כדי לבנות שעליה את ביתו, על פי הסגנון האהוב עליו ועל פי צרכיו, או יזם המעוניין לרכוש קרקע כדי להקים עליה בניין, חייבים לבצע מספר רב של בדיקות כדי שהעסקה תהיה מוצלחת וכשרה. מכיוון שמדובר ברכישה שערכה הכספי הוא גבוה במיוחד, מומלץ לבצע את המהלך בליווי מקצועי של עורך דין העוסק בנדל"ן המכיר את התחום על בוריו.



הבדיקה הראשונה והאקוטית ביותר היא הוצאת נסח טאבו ממנהל מקרקעי ישראל כדי לדעת למי שייכת הקרקע, לקבל מידע על שעבודים, עיקולים, משכנתאות, הערת אזהרה, צו הריסה ועוד. אם האדם הרשום כבעל הזכויות הוא אכן הגורם המציע לכם את הקרקע וזיהיתם אותו על פי מסמכיו האישיים, מדובר במהלך תקין. אם נסח טאבו אינו מכיל מידע חריג זה מצוין, אך אם יש רישומים כלשהם יש לבדוק כל רישום לגופו, אם לדוגמה קיים שעבוד או עיקול יש לוודא כי אפשר להסירו תוך ביצוע תשלום על ידי המוכר, או באמצעות העברת מסמך זה או אחר. אם לא ניתן להסירם, העסקה מסוכנת ולכן עדיף לא להמשיך את ההתנהלות מול המוכר אלא אם יטופל נושא חריג זה.
נושא מהותי הוא ייעוד הקרקע, אם מדובר בקרקע המיועדת לבנייה, מהם היתרי הבניה שאושרו על ידי הוועדה המקומית? כמה אחוזי בנייה מתוך כלל המגרש, כמה קומות וכמה יחידות דיור .
רצוי לבדוק בתכנית המתאר המקומית, אילו תכניות אושרו לבנייה במגרשים הסמוכים למגרש שאותו מעוניין הרוכש לקנות. אם מדובר בכביש מהיר, בניינים נוספים, קניון, מוסדות חינוך או מבנים ציבוריים אחרים. כל נתון כזה משנה את ערך הנכס ואת איכות החיים הצפויה בו.
אם מדובר בקרקע חקלאית, מה הצפי להפשרתה? על פי תקנה מספר 22 , על המוכר לתת מידע מדויק ומוסמך לגבי צפי ההפשרה ואם הקרקע מיועדת לבנייה, או ייעודה יישאר כאדמה חקלאית בלבד. נתון מהותי זה משנה את ערך הקרקע בעשרות מונים ואי מסירת האינפורמציה כולה היא הטעייה ועבירה של המוכר.
הרוכש חייב לדעת כבר בתחילת המשא ומתן, אילו עלויות נלוות יהיה עליו לשלם. תשלום לעורך הדין, ליועץ פיננסי, לגוף המתווך בעסקה, לרשות המיסים בגין תשלום מס רכישה, מס שבח והיטלים שונים. תשלומים למנהל מקרקעי ישראל או לוועדה המקומית עבור שירותים כמו סלילת כבישים ותשתיות. בנוסף לכך, אם יהיה צורך, ישכור הרוכש את שירותיהם של יועצים מקצועיים שיחוו את דעתם מתוך ניסיונם הרב על העסקה וימליצו על דרכי פעולה ועל שווי הנכס, שמאי מקרקעין, יועץ קרקע, אדריכל, קבלנים מקצועיים שונים ועוד.
אם הרוכש זקוק למימון בנקאי, כדאי לנהל עם הבנק משא ומתן ולקבל אישור עקרוני מראש לקבלת משכנתא או אישור לליווי בנקאי בהתאם להתקדמות הבנייה.

מהם יתרונות של ליווי עורך דין מקרקעין ברכישת דירה?

אדם המתכנן לרכוש דירה, חשוב מאד שישכור מתחילת המהלך עורך דין שעיקר עיסוקו הוא תחום המקרקעין כדי שילווה אותו על כל צעד ושעל, ייעץ ויכוון אותו בכל בעיה שתהיה כך שיגיעו יחד למטרה ורכישת הדירה תתבצע במלואה כדין.


לקיומו של עורך דין צמוד בעסקה יש יתרונות רבים מאד. היתרון הבסיסי הוא הידע והניסיון הרב של עורך הדין, המועיל מאד לכול הלקוחות לאור המקרים הדומים שבהם טיפל עורך דין זה. הוא יודע בדיוק אילו מהלכים יש לבצע ומאילו מצבים יש להישמר.
לעורך הדין העוסק בתחום מכר הדירות, חושים מחודדים מאד וכל מצב חשוד, מדליק אצלם מיד נוריות אדומות והם בודקים נושא זה מכל היבטיו. עד שהם לא מוודאים שהכול תקין וכשר, הם לא מרפים.
עסקת רכישת דירה היא מהלך הקשור בממון רב. סכומי הכסף הגדולים קורצים גם לנוכלים ובשנים האחרונות אירעו מקרים רבים שבהם נוכלים ניצלו את תמימותם של לקוחות וגזלו מהם כספים רבים שלא היה אפשר לקבלם בחזרה והם ירדו לטמיון. אחד מתפקידיו המרכזיים של עורך הדין הוא להיות עם היד על הדופק ולבחון כל סיטואציה כדי לא להגיע למצבים מסוג זה.
ההנחיות לגבי אופן בדיקת רישומי הדירה טרם רכישתה הן דקדקניות ולכן עורך הדין מבצע את כולן בלי לפסוח על אף אחת מהן. כל נקודה שלא נבדקת עלולה ליצור נזק כספי בלתי הפיך לתהליך הרכישה
יש לוודא כי המציג עצמו כבעל הנכס, הוא אכן הבעלים על פי התעודות האישיות שלו בהתאמה לרישום בעל הזכויות במשרדי רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל ואין מדובר במתחזה.
לאחר מכן ייבדק כל המידע על הנכס. שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, רישום זכויות, משכנתא. כל מידע חריג כמו שעבוד ייבדק לגופו. אם המוכר מתכוון לשלם את חובו והאיסור יוסר, זה צעד אפשרי אך אם התשלום אינו מבטיח שהעיקול יוסר, או שהמוכר מתכחש לחוב, עדיף במקרים רבים לרדת מהעסקה כדי לא להסתבך.
בדיקה מקיפה של כל נושא היתרי הבניה במחלקת ההנדסה של העירייה. אם בוצעה בנייה בלתי חוקית או אם קיימת תביעה לאור פעולה לא חוקית שבוצעה בנכס.
אם כל המידע תקין, יבדוק עורך הדין של הרוכש את ההסכם שיעביר לו עורך הדין של המוכר. חשוב שיופיעו בו כל הסעיפים החשובים ביותר לגבי פרטי הנכס, פרטי הרוכש, העלות שנקבעה ופריסת התשלומים. אם יהיו סעיפים אקוטיים הוא יבקש לשנות אותם. עורכי הדין מנהלים ביניהם את המשא ומתן עד ההגעה להסכמות ובשלב זה אפשר לחתום על הסכם המכר.

מהו חשיבותו של חוזה מקרקעין?

חוזה המקרקעין כורך בתוכו באופן מפורט את כל המידע הרלוונטי הקשור למוכר, לקונה ולנכס עצמו. החוזה מכיל את כל ההסכמות שהוחלטו בין שני הצדדים לגבי העסקה, פרטים מלאים של המוכר ושל הקונה, מהות העסקה, עלותו של הנכס, אופן פריסת התשלומים ומועדיהם, מצבו הפיזי של הנכס, רישום המידע הרשום בנסח הטאבו, מועד מסירת החזקה, תשלומי המיסים החלים הן על המוכר והן על הקונה, בעקבות העסקה וכל מידע אקוטי נוסף.


 
המחויבות של המוכר והקונה אמורה להיות אבסולוטית ולכן היא נעשית באחריות גדולה תוך קבלת מלוא המידע על כול המהלכים שיש לבצע, עד ההגעה ליעד שעליו סוכם בין הצדדים. תוך הצגת מכלול ההיבטים המשפטיים של העסקה.
 
כל הסכם הוא הסכם פרטני המתאים לעסקה ספציפית בלבד והוא כולל סעיפים ייחודיים שתואמו בין הצדדים כמו קביעת סכום הפיצוי המוסכם במקרה של הפרת החוזה וכול הסעיפים הנוספים.
 
כל הפרטים הרשומים בחוזי המקרקעין אינם דרישה מוצהרת - ראייתית בלבד, אשר דרושה כדי להעיד בלבד על עצם כריתת ההסכם אלא זו, דרישה מהותית ומכוננת, שהיא מחויבת המציאות כדי ליצור את החוזה.
 
כשמדובר בנכס מקרקעין, עלותו יקרה מאד ועקב כך יש להקפיד שההסכם יהיה מדויק ולא יושמט ממנו שום פרט. זו הסיבה שהמחוקק מחייב שהסכם מקרקעין יתבצע בכתב בלבד ולא בעל פה, לאור המשקל הכבד של ערך הנכס המונח על כף המאזניים ולדרך ביצוע העסקה מתחילתה ועד תומה.
 
חוזה מקרקעין נערך על ידי עורך דין המתמקצע בתחום המקרקעין על כל ענפיו, מכירת וקניית נכסים שונים כמו דירות, בתים, קרקעות, שטחים מסחריים ועוד.
 
בחוזה לרכישת דירה חדשה מקבלן יחולו בנוסף לפרטים שצוינו גם פרטים ייחודיים שנקבעו בתיקון לחוק, בדבר מחויבותו של הקבלן להעביר ללקוח ערבויות בנקאיות התואמות את הכספים ששולמו על ידו והועברו לחשבון הנאמנות ובנוסף לכך, פוליסת ביטוח תקפה שהיא כיסוי ביטוחי במקרה שהקבלן יקרוס ולא יוכל להמשיך בבניית הפרויקט.
 
עורכי הדין של שני הצדדים מעבירים ביניהם את טיוטות החוזה, כל אחד עובר על החוזה ומעיר את הערותיו. כששניהם מסכימים על הנוסח הסופי של ההסכם על כל סעיפיו, הם מאשרים לשני הצדדים לחתום על ההסכם המאושר.
 
על שני הצדדים למלא אחר מלוא הוראותיו של ההסכם, לא להפר אף סעיף ובעיקר לא אף אחד מסעיפי היסוד שעליהם מושתת החוזה.
 
לסגירה הרמטית של החוזה ולסיום תהליך הרכישה, יש לבצע את רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין או במנהל מקרקעי ישראל, וכך יהיה רשום מעתה על שם הקונה המקבל את מלוא התמורה לכספו .

הדרך הנכונה להשקיע בנדל"ן

לקוח שקיבל החלטה לרכוש בית למגורים או להשקעה, רצוי מאד שינהל את ההליך כשעו"ד מקרקעין מנוסה, מלווה אתכם מתחילת המשא ומתן ועד קבלת המפתח.
עורך דין מקרקעין המטפל בנושא ספציפי של רכישת בתי יוקרה, ביצע כבר הליכים דומים במקומות שונים בארץ והוא מודע לנושאי הבדיקה ולאופן הטיפול הייחודי בכל בעיה שצצה. ההבדל המהותי בין הפרויקטים הנורמטיביים למיזמים היוקרתיים הוא העובדה שכאן מדובר בנכס שערכו הכספי הוא גבוה מאד ולכן לכל צעד ולכל תקלה יש השלכות פיננסיות משמעותיות ביותר. הלקוח אינו מכיר ואינו מודע לרוב ההשלכות ותפקידו של עורך הדין ליידע אותו ולהתריע על הסכנות הצפויות.



עורך דין מקרקעין בעל ידע זה בודק את נתוני הנכס במנהל מקרקעי ישראל או בלשכת רישום המקרקעין, מוודא שהנכס נקי משעבוד עיקול או רישום זכויות של אדם אחר. אם על פי כל הבדיקות הנכס כשר, אפשר לקדם את העסקה. אם יש בעיה כמו עיקול הניתן להסרה על ידי אחד התשלומים הראשונים של הרוכש, אפשר לקדם את העסקה וליצור התניה זו. אך אם נראה שהעסקה מסובכת ועלול להיווצר מצב שהרוכש ייצא קרח מכאן ומכאן, גם ישלם וגם תהיה בעיה לקבל בסופו של דבר את הבית, עדיף לא להיכנס לתיבת פנדורה זו, לסגת ולחפש נכס אחר לרכישה.
אחד מהתפקידים המרכזיים של עורך דין מקרקעין ברכישה בתי יוקרה הוא תכנון המיסוי. מדובר בתהליך מסועף הדורש תכנון מראש כדי לבצע את כול התשלומים על פי חוק אך שגובה התשלום יהיה מינימלי. רק עורך דין מומחה שביצע עסקאות רבות מסוג זה בעבר, מכיר את המסלול הנכון להגעה ליעד.
אם מדובר ברכישת קרקע בלבד, יבדוק עורך הדין בוועדה המקומית אם קיים היתר בניה למיקום זה. אם האפשרות קיימת, יגיש הוא לוועדה את התשריטים הרלוונטיים ואת מלוא המידע ההנדסי על הבית שאמור להיבנות. עורך הדין יהיה בקשר ישיר עם הוועדה ויעביר לה מסמכים נוספים ככל שיידרש עד קבלת האישור המיוחל לתחילת העבודות.
בתי יוקרה רבים בארץ נמכרים על תכולתם בעסקאות מהירות ובמחירים גבוהים מערכם על ידי אוליגרכים ובעלי ממון רב המגיעים מחו"ל. עורך דין מקרקעין המלווה את המוכר בעסקה זו מודע היטב לייחודיות בעסקה, המוכר לא תכנן למכור את הנכס אך הצעה כה אטרקטיבית קסמה לו ושכנעה אותו שכדאי כלכלית למכור את הנכס. היתרון הגדול הוא שמדובר בעסקה הונית ולכן אין בה תשלום של מס הכנסה או מס שבח.
גם לקונה זו עסקה כדאית מאד כיוון שאינו אמור לשלם מס רכישה, הנכס מתפנה במהירות יחסית והוא אינו צריך לעבור את התהליך של רכישת קרקע, קבלת היתרי בנייה והקמת הבית.
 
 

מהם הבעיות הנפוצות ברכישת קרקע או דירה?

עסקה יקרה של רכישת קרקע, בית או דירה מחייבת את שני הצדדים אך בעיקר הקונה הוא זה שחייב לוודא שאין מהמורות בדרך, רישומים שגויים או כל בעיה אחרת, שעלולה ליצור עסקה לא הוגנת או מסובכת.

​​​​​​​

אדם מתעניין ברכישת דירה מסוימת הנראית לו. כשהוא או עורך הדין שלו עוברים על נסח הטאבו מסתבר לו פתאום שהדירה הייתה מחסן, הבעלים שינה את הייעוד לדירה ללא קבלת היתר מהרשות המקומית ולכן עבר כאן על החוק והוא מנסה למרות זאת למכור את הנכס כמות שהוא. לאור העובדות הללו חשוב מאד לא לרכוש את הנכס כדי לא להסתבך עם הרשויות.
בעיה נוספת קשורה בהיתרי בניה. בבדיקת נסח הטאבו יש לראות את תסריט של הנכס כפי שתוכנן ונבנה לפני שנים. מול נראותו היום. כמו כן יש לבדוק אם בעל הנכס קיבל בעבר היתרי בניה כלשהם. לעתים מוסיף בעל הנכס חדר או מרפסת ללא קבלת היתר בניה, קיימת סבירות שבשלב כלשהו יתגלה העניין ואז יחולו על הרוכש חובות, קנסות ואף תיקים משפטיים כיוון שלא נבדק נושא זה מראש.
לעתים קיימת בעיה הפוכה, אדם קיבל היתרי בנייה, ביצע את הפרויקט אך המידע לא נרשם בטאבו וכך הנכס רשום לדוגמה בגודל 100 מ"ר אך בפועל גודלו לאחר קבלת האישור הוא 120 מ"ר ועל פי מרחב דירה זו, דורש המוכר את שווי הנכס למכירה.
משכנתא המופיעה בנסח הטאבו היא לעתים חוב שכבר שולם אך לא נמחק עקב טעות אנוש, או שלקוח קיבל אישור לקבלת משכנתא על הדירה החדשה שרכש, אף על פי שבנסח הטאבו קיים רישום על משכנתא שלא חוסלה או שלא נגררה על ידי הבעלים הקודמים של הדירה כך שהדירה ממשיכה להוות ערבון להחזר החוב אף על פי שקיימים בעלים חדשים לנכס.
טעויות רבות קורות לאחר רישום בית כבית משותף. נושא התסריטים לא נבדק במלוא היסודיות ולכן נרשם מידע שגוי על הדירות והזכויות על נכסים בלתי חוקיים, נרשמים כחוקיים.
אדם הרוכש קרקע חקלאית חייב לקבל על פי תקנה 22 מידע מלא מהמוכר על הקרקע ועל מועד הפשרתה. מידע לא אמין או לא מלא יוצר מצב שהאדמה תימכר בעלות גבוהה פי כמה מערכה בפועל, המשקיע יחשוב שתוך פרק זמן קצר הקרקע תופשר והוא יוכל לבנות עליה נכסים. אך בפועל, פרק הזמן שיעבור עד הפשרת הקרקע יהיה ארוך הרבה יותר ויכול אף להיות שאדמה זו מלכתחילה אינה מיועדת להפשרה, במקרה כזה המוכר עקץ את הקונה וגרף סכומי כסף נכבדים שהם הרבה מעבר לערך הקרקע.
עורך דין שאינו מבצע בדיקה אקוטית זו של פרטי המקרקעין בלשכת המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכנות באופן מעמיק צפוי לקבל תביעה על רשלנות במילוי תפקידו.

מסלול קבלת אישורי בנייה מהגורמים השונים

לצורך קבלת אישורי בנייה יש לקבל אישורים מכמה גורמים שכל אחד מטפל בתחומו, המסלול עובר בין הגורמים השונים, על פי סדר שנקבע מראש.
חל איסור לבצע בנייה כלשהי ללא קבלת היתר בניה.
בקשה לקבלת היתר בנייה תוגש במקרים הבאים:
 
1.         הקמתו של בניין או תכנון לבנית תוספות לבניין
2.         הריסת בנין.
3.         שימוש חורג.
4.         חציבה, חפירה, כרייה או מילוי המשנים את פני הקרקע, יציבותה או בטיחותה למעט נושאים הפטורים בתקנות.
5.         התווית דרך, סלילתה או סגירתה.
6.         בריכת שחייה, עבודות פיתוח, ג'קוזי, שינוי חזית, גדרות ועוד.

כל ההתנהלות על פי הרפורמה החדשה היא מקוונת וכל מגיש בקשה יכול לעקוב אחר כל מה שקורה עם הבקשה, בתחנות השונות לאורך מסלול האישור.
 
 
הבקשה התואמת את הוראות תכנית בנין העיר התקפה, מוגשת לרשות הרישוי המקומית.
 
הבקשה לוועדה המקומית כוללת בקשה לאישור שימושים חורגים / הקלות / בניית מבני ציבור.
 
הוועדה דנה בנושא וקובעת נוסח לפרסום הודעה על הבקשה שהוגשה לגבי השימוש החורג. הודעה זו תפורסם בשלושה עיתונים בהתאם לחוק ולתקנות. כמו כן יפורסם השילוט במקומות בולטים בסמוך לבניין זה ובעלי הזכויות בחלקות הגובלות בשטח יקבלו הודעה על כך בדואר רשום.
 
בתום המועד, הוועדה דנה בכל בקשה תוך בדיקת התנגדויות, אם הוגשו.
 
תוך מקסימום 90 יום, הועדה מודיעה למגיש הבקשה את החלטתה. מעבירה היתר בניה על פי התסריט שהוגש או לחילופין דרישה להגשת מסמכים נוספים לצורך קבלת האישור המבוקש.
 
אם בקשת ההיתר נדחית, יש אפשרות להגיש ערר תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה השלילית.

האישורים הנדרשים לאחר אישור הבקשה להיתר

על פי חוק, יש לכלול בכל דירה או בית חדר מוגן - ממ"ד.

אם קים כבר חדר מוגן, תוגש בקשה לפטור מבנית המרחב המוגן.

אם מדובר בקרקע השייכת למנהל מקרקעי ישראל, יש לקבל את אישורם לכך.

חישובים מפורטים לגבי יציבות וחישובים סטטיים יוגשו על ידי המהנדס המתכנן בנין זה.

אישור של חברת חשמל, חברות התקשורת בדבר ההיערכות שלהם לרישות הבניין.

טרם ביצוע היציקה יש להעביר הסכם שנחתם עם החברה לביצוע בדיקות של איכות הבטון, טיבה של הצנרת ועמידתה בדרישות התקן.

נספח סניטרי על תכנון מערכת הביוב.

אישור כיבוי אש

אישור של לשכת הבריאות

אישור אגף העתיקות שאפשר לחפור במקום.

אישור על תשלום אגרות והיטלים

ליווי קבוצת רכישה בקבלת אישורים

בניית מבנה או דירות במסגרת קבוצת רכישה, היא עסקה מורכבת ומסועפת ולכן יש צורך בליווי צמוד של עו"ד מקרקעין שעוסק בתחום ספציפי זה, שליווה עסקאות מסוג זה והוא מכיר את ההתנהלות הזו לפרטי פרטים. עורכי דין מקרקעין שאינם מתמחים בתחום ייחודי זה לא מודעים לכל התקלות העלולות לקרות במהלך ההתאגדות, ההיתרים והבנייה ולכן לא יוכלו לעזור לקבוצות רכישה היוזמת פרויקט מגורים.



כדי לקדם את תהליך הבנייה, מתאגדים חברי קבוצת הרכישה ופועלים יחד כגוף אחד, תוך שקיפות ומעורבות מלאה בין חברי הקבוצה ובכל ההליך מתחילתו ועד סופו. קבלת החלטות בכל מישור כמו בחירת המתכנן, בחירת הקבלן וקבלני המשנה, מעורבות פיננסית - התנהלות מול הבנקים לצורך קבלת ליווי ומימון בנקאי או לחילופין קבלת משכנתא בתנאים מועדפים.
במשא ומתן עם בעל הקרקע ובהכנת ההסכם בין קבוצת הרכישה לבעל הקרקע, יש לבדוק את הנקודות הבסיסיות שסוכמו בין הצדדים לגבי עלויות, אם נשארת לבעל הקרקע אחיזה או עניין בקרקע או שהוא מוכר אותה בשלמותה ומה אמור להיות מצבה הפיזי של הקרקע בעת המסירה.
עורך הדין, מבקש אישור מכמה בנקים ללוות פיננסית את המיזם . הוא מעביר להם חוות דעת מקצועיות של השמאי המקרקעין, יועץ הקרקע והמתכנן ובנוסף לכך תכנית עסקית מפורטת בדבר העלויות הצפויות של כל אחד משלבי הפרויקט. הבנק שיאשר את תנאי הליווי המשתלמים ביותר, או המשכנתאות בתנאים מועדפים, הוא זה שיהיה הגורם המלווה של המיזם.
תפקידו של עורך הדין המלווה את קבוצת הרכישה הוא לקבל את תכנית בנין ערים לגבי קרקע ספציפית זו ולוודא שייעוד הקרקע והתכנון תואמים תכנית זו. אם יש שוני בין התכנון לתכנית התב"ע קיימת סבירות גבוהה שלא יוכלו לקבל היתר מהוועדה המקומית לתחילת עבודות הבנייה. אם התכניות של הפרויקט תואמות את התב"ע, יפנה עורך הדין לוועדה המקומית עם תכניות מפורטות של התכנון האדריכלי הכוללות את כל מידות השטח, לצורך קבלת היתר המאפשר את העלייה לקרקע.
חלק מתהליך זה הוא העברת הודעות רשמיות על חריגות בנייה וטיפול בהתנגדויות. רק בתום הטיפול בהתנגדויות (אם היו) יוכל הפרויקט לצאת לדרך.
היתר בנייה הניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה מאשר ביצוע כמה סוגי עבודות בקרקע, הריסה, בנייה או שינוי בשימוש במקרקעין. מידע מפורט המופיע בהיתר הבנייה כולל מסמך עיקרי ובו הסבר מפורט על האמור לקום על שטח זה, יצורף לכך תשריט הנקרא גרמושקה הכולל את תשריטי כל קומות הבנין והתכנון של כל אחת ואחת מהן באופן מפורט. כל מקטע הוא ברוחב אחיד של 20 ס"מ, יופיעו בו החלוקה לדירות, שטחים ציבוריים בקומות, חניות וכל מידע חיוני נוסף. חברי הוועדה המקומית יאשרו את המסמכים בחותמת ובו מספר ההיתר שנקבע למיזם זה.
עורך הדין מעביר את ההיתרים שהתקבלו, לקבוצת הרכישה כדי שיוכלו להיערך במעד ולתאם את עבודות התשתית.

איך בונים קבוצת רכישה מנצחת?

קבוצת רכישה מורכבת מאנשים רבים שבאופן טבעי לכל אחד מהם יש דרך חשיבה שונה מהאחר. כדי ליצור קבוצה מאוחדת ומנצחת במסלול הלא פשוט של הקמת המיזם, צריכים ליצור קבוצה מגובשת, בעלת גאוות יחידה שבה כולם יכולים להביע את דעתם אך בסופו של דבר כל החלטה המתקבלת מאושרת לביצוע על ידי כל החברים וכולם יחד פועלים למען כולם ולקידום התהליך.



יצירת הסכמות כאלה אינן עניין של מה בכך וצריכה להיות הכנה והכוונה מיוחדת כדי להגיע לשלמות כזו. בקבוצות רכישה רבות התגלו בעבר חילוקי דעות שגררו את עזיבתם של כמה מהחברים, באמצע הפרויקט. הסיטואציות הללו הצריכו קליטת חברים חדשים במקום אלו שפרשו או "מכירת" הזכויות לחברים מקבוצת הרכישה שרצו להגדיל את אחזקותיהם.
תהליך איסוף חברי הקבוצה הוא הבסיס ליצירת בסיס איתן, חבר מביא חבר, בני משפחה מתאחדים אנשים שהם פחות או יותר בעלי שאותן השקפות ואג'נדה ייצרו תמיכה הדדית, אמון ופרגון בין חברי הקבוצה. המצב הטוב ביותר הוא חלוקת התפקידים בין החברים שתואמת את יכולותיו ורמת הידע של כל אחד מהם בתחומים ספציפיים. יוצרים שלבי עבודה מדורגים ויעדים ועושים לאורך כל הדרך כל שניתן כדי לצלוח יחד את הליך הבנייה ולהגיע למטרה הנכספת.
לעו"ד מקרקעין תפקיד חשוב מאד באיגודם של החברים בתקופת החשיבה והתכנון, הוא זה שמכנס אותם, מעביר להם הסברים והדרכות על דרכי הפעולה הרצויות לאור ניסיונו רב השנים בנישה זו. לאחר שהושגו הבנות בעל פה, ממשיכים לכריתת חוזים עם כל אחד מחברי הצוות הכוללים את תפקידיהם ואת חלוקת הרכוש באופן ספציפי.
עורך הדין הוא זה שמבצע את כל הפעולות הנדרשות בשלבים השונים, מול גורמי הממשל השונים כמו הוועדה המקומית רשות המיסים, מנהל מקרקעי ישראל ולשכת רישום המקרקעין.
חברי הקבוצה שוכרים יועצים מקצועיים שינתבו את דרכם על פי צורך, שמאי, יועץ קרקע, קבלנים, אדריכל, יועץ פיננסי ועוד. החלטתם של הנציגים הנבחרים, מקבלת את אישורם של כל חברי הקבוצה למען המשך התהליך הפורה.
אחד הגורמים המשמעותיים ביותר הוא הקבלן המבצע. צוות החשיבה עורך בדרך כלל מכרז בין כמה קבלנים שביצעו פרויקטים עם קבוצות רכישה. מעבר לעלויות שכל אחד מהם מציע, נבדקת האיתנות הפיננסית של כל אחד מהם כך שלא יהיו הפתעות כמו קריסת החברה שלו ללא יכולת לסיים את הפרויקט. נבחן הרזומה המקצועי של כל קבלן ומדברים עם הממליצים כדי לבדוק את דרך ההתנהלות שלו בכל פרויקט.
בשילוב עם עורך הדין והיועץ הפיננסי ייקבעו את שלבי העבודה, חלוקת התשלומים ומועדי קבלת ערבויות הביצוע מהקבלן כדי להגן על כספי חברי קבוצת הרכישה.
רק עבודה משותפת, תוביל להצלחת הפרויקט.
 

יזמות נדל"ן, כל מה שצריך לדעת

עו"ד המתמקצע בתחום יזמות נדל"ן, מייצג יזמים הרוכשים קרקע מבעלי הנכס. מטרת הרכישה היא בנית מבנה על המגרש.
אם מדובר על בעל שטח המעוניין למכור אותו כמות שהוא, יסכמו ביניהם שני הצדדים את עלות הקרקע ויחתמו על הסכם לתשלום זה. עורך הדין של הרוכש יבדוק מבעוד מועד שמדובר בקרקע שקיים עבורה היתר בנייה כך שהתכנית תוכל לצאת לפועל.



בעסקאות מורכבות וסבוכות כמו עסקאות קומבינציה, בוחר בעל הקרקע למכור את השטח ליזם שיבנה עליו מגדל מגורים, משרדים או מבנה לתעשייה עתירת ידע. על פי ההסכם שיושג בין הצדדים, בעל הקרקע מקבל תמורה לקרקע בנכסים ולא בכסף. בחוזה המפורט שייחתם בין הצדדים יופיע פירוט מדויק של הנכסים שיקבל בעל הקרקע בתמורה, מיקומם בתוך המבנה, גודלם וכל פרט רלוונטי נוסף. כל הנכסים האחרים במבנה, משויכים ליזם ואותם הוא ימכור לציבור.
עורך הדין ילווה את עסקת המכירה וידאג להכנת מלוא החוזים בין היזם לבין הדיירים, בין היזם לקבלן המבצע ולכל גורם נוסף שיהיה מעורב בהליך ההקמה.
רק לאחר ביצוע בדיקה מקיפה ביותר של רישומי המקרקעין בספרי לשכת המקרקעין המחוזית או במנהל מקרקעי ישראל, ימליץ עו"ד מקרקעין ליזם עקרונית, אם רישומי הנכס הם תקינים ואם כדאי להמשיך את העסקה או עדיף לסגת ממנה.
עו"ד יגבש תכנית מיסוי שתקל על רוכש הנכס ותפחית באופן משמעותי את היקפי סך תשלומי המסים וההיטלים שישולמו בגין רכישתו. מדובר בצעד אסטרטגי ראשון במעלה בחשיבותו כי החיסכון הוא בסכומים אדירים לאור העלות הגבוהה של הקרקע.
אם מדובר ברכישת מגרש או קרקע חקלאית יש נקודות אקוטיות לבדיקה:
קרקעות לבנייה
בדיקת סטטוס הקרקע בעניין ההפשרה. אם השטח הופשר לבניה, אפשר להכין ולהגיש תכניות עבורו אם עדיין לא אושרה ההפשרה, מתי אמורה הוועדה לאשר זאת? אם השטח נכלל באזור הנמצא בתנופת הפיתוח של תכנית המתאר העירונית, ההערכה היא שתוך פרק זמן קצר יחסית, הוא יופשר ולכן ההשקעה בו כדאית. אך אם אין על שטח זה תכניות עתידיות מוכנות, מספר השנים שיחלפו עד שיתקבל האישור יכול להיות ארוך מאד ולכן זו השקעה בעלת סיכון.
אדמה חקלאית
כדאי לרכוש אדמה חקלאית אם הוועדה אישרה לשנות את ייעודה לקרקע לבנייה והיא כלולה בתכנית המתאר המקומית. אדמה חקלאית שעדיין לא הופשרה ואין מידע על מועד ההפשרה הצפוי, היא עסקה בעלת אחוז סיכון גבוה.
בכל אחת מהעסקאות הללו חייב הרוכש ליווי צמוד של עו"ד מקרקעין מקצועי, שליווה עסקאות יזום רבות שיבדוק כל עסקה לעומק מכל היבטיה.